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China News Weekly Reporter/Chen Weishan ray ban espelhado blaze

Envie 2022.11.28 Total Edição 1070 Revista "China News Weekly"

Investindo novembro, a política de "resgate" no campo imobiliário era frequente.

"Com base no empréstimo especial da" transferência garantida "no estágio inicial, o Banco Popular da China lançará um plano de apoio ao empréstimo para 200 bilhões de bilhões de yuans 'Seguro Delivery" Support Support Plan para 6 bancos comerciais para fornecer zero -Cost Fundos para os bancos comerciais incentivá -los a apoiar Pan Gongsheng, '' 'Working ”, vice -presidente do Banco Popular da China em 21 de novembro. ray ban espelhado blaze

Antes, em 13 de novembro, o Banco Popular da China e a Comissão Regulatória Bancária emitiram o "Aviso sobre o trabalho de desenvolvimento melhor e saudável sobre o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário". .O setor acredita que esta é a maior política de apoio para empresas de habitação desde este ano.

Diferente dos esforços anteriores de "resgate" para estimular a demanda, esta rodada de política densamente introduzida "resgate" se concentra em fornecer mais liquidez às empresas habitacionais.

De fato, compradores e empresas imobiliárias são como dois lados de uma moeda, e o ponto de conexão pode ser exatamente a "garantia do edifício".Desde o lançamento do empréstimo especial da "Transferência de Seguros", o importante objetivo de fornecer mobilidade para a empresa habitacional também é o "prédio de entrega de garantia".

Os fundos de reposição não devem fluir para a empresa do grupo

Em 14 de novembro, o Escritório Geral dos Três Ministérios e Comissões da Comissão Regulatória Bancária, o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano, e o Banco Central emitiu o "aviso sobre o trabalho do banco comercial oferecido ao pré -salário Fundos de supervisão "(a seguir denominados" Aviso ") afirmou que os bancos comerciais foram autorizados a permitir que os bancos comerciais o princípio de Baseização seja baseado em avaliar totalmente o risco de crédito, o status financeiro e o risco de reputação de empresas imobiliárias e a realização de garantias com empresas imobiliárias de alta qualidade para substituir os fundos de supervisão pré -pale por empresas imobiliárias de alta qualidade.

Em 2021, algumas empresas habitacionais estavam em perigo e ocorreu o peculato de fundos de supervisão pré -pale.Desde então, a administração dos fundos de supervisão pré -palco tem sido mais rigorosa.Algumas pessoas do Departamento de Desenvolvimento da Empresa Habitacional disseram à China News Weekly que, mesmo para companhias de seguros malsucedidas, desde 2021, é necessário retirar estritamente os fundos de supervisão pré -palco no progresso do projeto, e não há espaço para retirada flexível .

O "Aviso" mencionou claramente que, quando os fundos na conta regulatória atingem o limite de supervisão estipulado pelo Departamento de Habitação e Construção, a empresa imobiliária pode ser aplicada ao banco comercial para emitir uma substituição de garantia de fundos dentro do valor da supervisão. do valor necessário para a quantidade de fundos não deve ser menor que a conta regulatória para garantir 70%dos fundos necessários para a conclusão do projeto na conta regulatória.

"Não é novo substituir os fundos de supervisão pré -pale por garantia".Na sua opinião, os três ministérios e comissões distribuíram em troca em troca, com mais significado simbólico.

De acordo com as estatísticas de Chen Wenjing, do Diretor de Pesquisa de Mercado da Divisão de Indexos do Instituto de Pesquisa em Index China, desde 2022, diante de muitas empresas habitacionais, o problema da liquidez do capital foi ajustado por mais de 110 cidades em todo o país, ou O regulamentação da supervisão de financiamento foi relaxado como uma empresa imobiliária."No curto prazo, a política de substituição de fundos de supervisão pré -pale é limitada e é mais para liberar liquidez para empresas habitacionais de alta qualidade".

Em relação ao uso de fundos, a notificação exige que a prioridade seja usada para construção de engenharia de projetos, reembolso de projetos devidos etc., e não deve ser usado para comprar terras, adicionar outros investimentos e reembolsar empréstimos dos acionistas.Não é difícil ver a partir do aviso dos requisitos dos fundos que os fundos de supervisão pré -palal substituídos ainda precisam ser usados ​​para projetos e não devem fluir para a empresa do grupo.

Algumas pessoas do departamento de financiamento da empresa habitacional explicaram à China News Weekly que a capital da empresa de projetos geralmente vem do "empréstimo dos acionistas", ou seja, a injeção de capital da empresa do grupo é usada para aquisição de terras. próprios fundos.Depois de receber a terra, a empresa do projeto foi emprestada da terra como uma hipoteca para o Trust.

Demonstração de sinais de financiamento da indústria

Se a "garantia de fundos de supervisão pré -pale" prestar mais atenção à melhoria da liquidez da empresa do projeto, a "segunda seta" mencionada nos últimos tempos se concentrou em melhorar o ambiente geral de financiamento de empresas imobiliárias.

Em 2018, em resposta a dificuldades de financiamento encontradas por algumas empresas privadas, com a aprovação do Conselho de Estado, o Banco Popular da China também adotou um portfólio de políticas de "Arrow de três normas" dos três canais de financiamento de crédito, títulos e patrimônio líquido .Entre eles, as ferramentas de suporte de financiamento de títulos privados estão "Second Arrows".

Em 8 de novembro, a Interbank Market Dealer Association (a seguir denominada "Associação de Revestadores") emitiu uma declaração de que continuou a promover e expandir e expandir as ferramentas de apoio ao financiamento de títulos privados, ou seja, a "Segunda Arrow".Especificamente, o "Second Arrow" é apoiado pelo Banco Popular da China Re -Loan. Crédito Risco de liberação lenta vouchers e compras diretas de títulos para apoiar privado privado.

A Associação de Revendedores espera que a "Segunda Arrow" possa apoiar cerca de 250 bilhões de yuans do financiamento de títulos de empresas privadas, não apenas para empresas imobiliárias, mas a Associação de Revestantes mencionou especificamente no artigo que recentemente, a empresa organizou a empresa para Aprimore a empresa para realizar ativamente o desenvolvimento ativo da empresa, algumas empresas privadas de fiança e aumento de crédito de empresas obtiveram bons resultados.

Esta não é mais a primeira vez que a promoção de títulos da China fornece garantias para a emissão de títulos que emitem dívidas nas empresas habitacionais este ano.De acordo com as estatísticas do China Index Research Institute, na primeira rodada de emissão de garantia de emissão de títulos, a empresa de promoção de títulos da China forneceu garantia direta para seis empresas habitacionais, com um financiamento total de 6,8 bilhões de yuan.

Obviamente, a escala desta rodada de emissão de garantia é maior.Após a voz da Associação Express, em 8 de novembro, o lançamento do grupo de 20 bilhões de yuan do grupo Longhu foi concluído, e a associação também aceitou o Midea Real Estate e a Xincheng Holdings de 15 bilhões de yuans cada.

"O financiamento das empresas privadas de habitação se enquadra na" instituições contínuas financeiras de risco de explosão por risco de dívida pode ser evitado com os desenvolvedores de redução de preços em larga escala de escala e redução de preços de reembolso e explosão de risco para perda de valor ". De empresas de habitação particulares com problemas relativamente saudáveis, há um fenômeno de irracionalidade e um tipo de tamanho -tudo.

Li Yujia acredita que a atual situação de financiamento externo de empresas de habitação particulares foi atingido.Em outubro, o financiamento não -silver de empresas imobiliárias foi de 55,68 bilhões de yuan, um aumento de 16,4%no ano -ano, e a taxa de juros médio foi de 3,48%, uma queda de ano -ano de 2,39 pontos percentuais.O financiamento deste mês aumentou o ano -no ano. Comparado com o início do setor que entra na desaceleração, o financiamento da indústria tem sinais de reparo.

Seja a "Substituição da carta de seguro dos fundos de supervisão pré -pale" ou "Segunda Arrow", é mais direcionado para "empresas habitacionais de alta qualidade".As políticas de resgate para empresas imobiliárias de seguros se refletem mais nos "16 artigos financeiros" divulgados em conjunto pelo Banco Central e pelo CBRC em 11 de novembro.

Entre eles, a declaração de fazer um bom trabalho em serviços financeiros de "entrega de seguros" despertou atenção externa.Além de mencionar que os bancos de política de desenvolvimento que chegaram ao terreno forneceram empréstimos especiais de "trânsito de seguros", eles também incentivaram as instituições financeiras a fornecer suporte de financiamento de apoio.

Incentive as instituições financeiras a fornecer um novo suporte de financiamento de apoio a dois tipos de projetos: primeiro, os produtos restantes valorizam projetos reembolsados ​​que podem cobrir empréstimos especiais e novos financiamentos de apoio ao mesmo tempo; Novo financiamento de apoio ao mesmo tempo.

Posteriormente, Pan Gongsheng anunciou em 21 de novembro que lançou um apoio ao empréstimo de 200 bilhões de yuans para 6 bancos comerciais.

Ao avaliar uma série de políticas para fornecer liquidez para empresas de habitação em um futuro próximo, Li Yujia acredita que o financiamento externo é apenas um aspecto. da epidemia é aliviada."O fundo da política imobiliária chegou, mas ainda há uma distância do fundo do mercado".

Jogo "Torre de seguro"

No geral, o progresso da "diplomacia de seguros" nacional está se acelerando.

De janeiro a outubro, a área de conclusão das empresas de desenvolvimento imobiliário caiu 18,7%no ano -e o declínio foi reduzido em 1,2 pontos percentuais de janeiro a setembro

Em 12 de setembro, o sinal oficial do WeChat do Evergrande Group anunciou que o Evergrande Group realizou uma conferência semanal de seguros de reprodução e reprodução no mesmo dia. ser totalmente retomado antes de 30 de setembro.Desde o final de outubro do ano passado, foi proposto que a "re -produção e re -produção e entrega de seguros", Xu Jiayin mais uma vez estabeleceu uma "ordem militar".

De acordo com os dados divulgados por Xu Jiayin na época, havia 706 projetos nas relações nacionais e relações diplomáticas de Evergrande, com 668 reprodução e reprodução.

Como representante das empresas de seguros e habitação, a situação do "edifício de entrega de seguros" do projeto Evergrande é sem dúvida um sinal de palheta.O Projeto Evergrande do distrito de Guiyang Huaxi também é um dos 706 projetos.Lin Feng (pseudônimo) foi o fornecedor do projeto, e a empresa do projeto ainda deve cerca de 3 milhões de yuans em pagamento.

Em janeiro deste ano, ele já viu a esperança de cumprir suas reivindicações.O principal grupo do projeto Evergrande, do distrito de Huaxi, assumiu um "Plano de Solução de Dívida da Evergrande", que divide a dívida como uma "dívida grande" e "pequena dívida" com 1 milhão de yuan.Esse plano de dívida é insatisfatório para Lin Feng.

Tomando a "grande dívida" de mais de 1 milhão de yuans como exemplo: primeiro, a dívida estendida por mais de 24 meses de graça e se os ativos não conseguiram revitalizar após 24 meses, as duas partes também negociarão mais.A "Extensão Livre" So So Called refere -se ao custo direto da dívida de depósito e não considera danos liquidados, juros, multas etc.Em segundo lugar, os credores precisam concordar em não menos de 60%da dívida para compensar os pacotes de ativos, e o pacote de ativos é a garagem residencial, comercial, subterrânea e outras propriedades do projeto.

Não é difícil ver neste plano de dívida que a tendência política do departamento de construção residencial local para a "garantia da propriedade", que afirma claramente que a dívida que envolve a dívida envolvida no edifício de re -produção e proteção de reprodução é priorizada .

No entanto, esse plano de dívida não foi mais avançado desde então.

Lin Feng disse ao "China News Weekly" que, no processo de garantia real "do edifício", poucos fornecedores antigos participaram, mas, em vez disso, permitiram um grupo de novos fornecedores que não tinham disputas de dívidas com a Evergrande. ray ban espelhado blaze

"Por um lado, fiquei preocupado com o fato de os antigos fornecedores deliberadamente não forneceram depois de receber o pagamento do" edifício Baojiao "por causa das disputas anteriores da dívida;" Gao ". "Praticamente."Para evitar riscos, a oferta de novos fornecedores geralmente aumenta, e o preço do pedido obtido é melhor que os antigos fornecedores".

"Evergrande tem um total de 27 projetos em Guiyang. O projeto foi retomado e re -produção. O partido de engenharia disse ao" China News Weekly "que o projeto específico no projeto Evergrande do distrito de Huaxi está atualmente em um" trabalho semi -parado "Estado. O fornecedor já é um" pássaro chocante "e não está mais disposto a colocar capital. Estado em seco e seco. ray ban espelhado blaze

Ele envolveu o projeto "Comunicação de Seguros" ou injetando o projeto no empréstimo especial da "Torre de Seguros".Em meados de agosto, o Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano, o Ministério das Finanças e o Banco Central emitiram medidas para apoiar a conclusão da entrega da construção de projetos residenciais que foram vendidos por meio do método especial de empréstimo dos bancos políticos e a escala inicial dos empréstimos especiais atingiram 200 bilhões de yuan.

Em termos de formulário, os empréstimos especiais são baseados na cidade, e o governo local empresta, usa os usos e reembolsados, e o período de empréstimo principal não pode exceder 3 anos.Em 22 de setembro, o Banco Nacional de Desenvolvimento pagou os primeiros empréstimos especiais de Shenyang no país, marcando que começou a usá -lo.

Os "dezesseis artigos financeiros" mencionaram que o fornecimento de suporte de financiamento para o "edifício segurado" de dois tipos de problemas, que é baseado em empréstimos especiais.Antes, na reunião do terceiro trimestre do Comitê de Política Monetária do Banco Central em 2022, propôs que "promovendo o empréstimo especial da" preservação da propriedade "para acelerar o uso do pouso e ser aumentado adequadamente para orientar bancos comerciais para fornecer suporte de financiamento de apoio. "

Obviamente, não basta concluir a tarefa de "entrega de seguros" sozinha com os empréstimos especiais atuais da "entrega de seguros" emitida.

"Os empréstimos especiais solicitados ao projeto são de cerca de 300 milhões de yuans. O departamento de construção residencial local organizou especialmente o fornecedor do projeto a se reunir para incentivar todos os fornecedores a participar da 'garantia da propriedade' e também espera injetar confiança em todos os Partes para garantir o progresso do projeto. "A parte acima mencionada que participou das" comunicações de seguros "do projeto Evergrande do distrito de Huaxi disse à China News Weekly que, mesmo que o projeto tenha recebido um empréstimo especial, os fornecedores participantes das" comunicações de seguros "Não foram totalmente pagos em dinheiro total.

O pagamento original acordado foi pago na forma de 50%em dinheiro e 50%de pacotes de ativos, mas a taxa de pagamento em dinheiro real recebida em outubro foi de apenas cerca de 20%.A proporção de dinheiro que cada fornecedor pode obter não é o mesmo, e os fornecedores com alguma manutenção de relacionamento podem receber uma porcentagem maior de pagamento em dinheiro."Se a proporção de pagamento em dinheiro for maior, o progresso do projeto será mais rápido".

Todas as localidades vão "de -evergrande" em vários lugares

Não está sozinho para cobrir a demanda pela "garantia da propriedade" para empréstimos especiais, o que não está sozinho.

Por exemplo, a cidade de Suizhou, província de Hubei, tem um total de 3 projetos para a Evergrande.No ano passado, os três projetos de Evergrande tiveram um progresso diferente no projeto. Inclua o pagamento do relato antigo do projeto, mas a conta de supervisão do fundo pré -venda é de apenas mais de 30 milhões de yuans.

Além disso, os projetos atuais que ainda não cobriram os empréstimos especiais que precisam ser "garantidos".Tomando Shandong como exemplo, há pessoas próximas ao Departamento de Habitação e Construção Provinciais que "China News Weekly" tem um total de 60 projetos evergrande na província de Shandong, 25 pedidos de empréstimos especiais e atualmente alocam cerca de 2,2 bilhões de yuans.Para projetos que ainda não podem implementar fundos de construção, quando o próximo lote de empréstimos especiais for aplicado, o projeto Evergrande será incluído o máximo possível no escopo do aplicativo para resolver o problema dos fundos de construção insuficientes. ray ban espelhado blaze

Ao usar os empréstimos especiais, como coletar mais fundos para obter mais fundos é uma questão difícil.A pessoa disse que, para o projeto Evergrande, é difícil coordenar as instituições bancárias para fornecer apoio ao financiamento.Existem dois caminhos principais adotados hoje: um é resolver se existem fundos de supervisão pré -salmos que foram apreendidos e congelados e tentar coordenar e remover o congelamento; quanto possível.

Muitas reivindicações que entraram com uma ação sobre as alegações de Evergrande disseram à China News Weekly.Obviamente, o "edifício de entrega de seguros" é colocado em uma posição mais importante, que também ganhou o tempo para o "número de vendas" do projeto Evergrande para concluir o projeto Evergrande, que é ainda mais urgente que a "garantia do seguro. "

A essência do projeto Evergrande é "ir ao Evergrande", para que o isolamento do risco e o projeto do grupo Evergrande, reduzindo a incerteza trazida pela evolução do risco da empresa do grupo.Por exemplo, através da transferência de equidade da empresa do projeto, ela não está mais relacionada ao Evergrande Group. Corporação do Grupo Qing, fornecendo mais certeza para os compradores.

O plano de reorganização preliminar de Evergrande proposto até o final de julho foi adiado para "anunciado o mais rápido possível em 2022", e era limitado a dívidas no exterior.No entanto, no final de junho deste ano, os credores já credores no Supremo Tribunal de Hong Kong entraram com uma liquidação ao grupo da China Evergrande. trabalho de vendas.

Anteriormente, o método de venda do projeto foi baseado principalmente em transferência de ações, transferência de projetos e conclusão e entrega.Entende -se que, atualmente, a alta taxa de vendas de projetos Evergrande geralmente usa o gerenciamento de agente e agência para descartar o projeto para alcançar o projeto "de -evergrande" e bloquear o risco do projeto de "entrega de seguros" e o grupo risco.Por exemplo, no final de agosto deste ano, a taxa de vendas do projeto Evergrande de Guangdong era de apenas 21%, mas em meados de outubro, aumentou para 91%.

O núcleo da agência das gerações das gerações é um "Modelo de Construção" de longa data, ou seja, patrocinado pelo Comissário com necessidades de desenvolvimento, e a parte do administrador do administrador com recursos de desenvolvimento e experiência de construção participa do projeto, Desenvolvimento, Gerenciamento e Gerenciamento e Gerenciamento de todo o processo.

A pessoa mencionada acima do departamento de construção declarou que menos de dois meses antes do final do ano, o sprint local promove o número de vendas do projeto Evergrande. "E o agente de construção rápido e o agente de construção. Contratos de coleta de oleodutos, ativos rápidos -dispostos, retomada rápida e reprodução, entrega rápida.O ponto de partida de tudo isso é assinar um contrato de agência de contrato antes da falência.

Atualmente, as partes contratantes de algumas províncias encarregadas do estabelecimento de contratos são principalmente empresas de plataforma.

Durante o desempenho médio do terceiro trimestre de 2022, muitas empresas habitacionais, incluindo Country Garden, Longhu e Xuhui, expressaram seu otimismo das perspectivas da agência.Mo Bin, presidente da Country Garden, disse que a empresa chegou a um acordo com muitos governos locais para aceitar ativamente os modelos de seguro e manuseio do governo para gerenciar o modelo de vendas.

"China News Weekly" 2022 Edição 44

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