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Depois de perder o apoio da fonte do cliente de Shenzhen, mesmo que Dongguan tenha diminuído duas vezes a política de mercado duas vezes seguidas, o mercado não reproduziu a prosperidade do passado.

Os dados mostram que em maio, Dongguan Xinfang.com assinou um contrato de 227.000 metros quadrados, um aumento de 2% -em um ano; ano.Em maio deste ano, o volume de transações de primeira e segunda mão em Dongguan alcançou março.

No entanto, se esse valor for comparado ao mesmo período da história, essa transação ainda é "pobre" e não gravado repetidamente a tendência de "a política afrouxar os preços da casa" nas últimas rodadas de ciclos.

Ao mesmo tempo, um grande número de casas de segunda mão é colocado no mercado e o longo dos pontos de saída de uma realidade: os investidores gradualmente evacuaram do mercado.Olhando para os 20 anos, os preços da habitação em Dongguan sofreram um aumento de três rodas e muitos investidores obtiveram muitos lucros através do comércio imobiliário.Agora, quando os preços das casas aumentam gradualmente, a lógica de investimento do mercado imobiliário de Dongguan mudou silenciosamente.

O aspecto básico do trilhão de PIB

Já nos anos 90, Dongguan, localizado na posição central do Delta do Rio Pearl, já era um gigante na indústria de manufatura.

A cidade de Dongguan está localizada no sudeste da província de Guangdong, e faz fronteira com duas primeiras cidades mais importantes em Shenzhen e Guangzhou, no norte e sul.Antes da reforma e da abertura, a área de Dongguan foi dominada por agricultura e pesca, e a indústria não foi desenvolvida. , Dongguan.Pegue o vento leste de reforma e abertura, Dongguan desenvolve uma economia orientada para a exportação com "três a um suplemento" como ponto de entrada, realiza o investimento dos empresários de Hong Kong e Taiwan, e a economia total aumentou rapidamente. E Dongguan também é conhecido como "Fábrica Mundial".

Após anos de desenvolvimento, a força de fabricação de Dongguan se tornou gradualmente mais forte, e não é mais a "fábrica mundial" que está ligada apenas a uma economia quantitativa e intensiva em mão -de -obra.Hoje, o Dongguan formou um sistema industrial com informações eletrônicas, roupas e sapatos têxteis, fabricação de brinquedos, processamento de alimentos e bebidas, fabricação de móveis, fabricação de papel, máquinas elétricas e fabricação de equipamentos como pilar.

Os dados mostram que em 2002, o PIB do Dongguan excedeu a marca de 100 bilhões de yuan pela primeira vez, atingindo 118.694 bilhões de yuan. o país para passar por um trilhão de yuan cidade.Nos últimos 20 anos, o PIB total em Dongguan aumentou quase 10 vezes.

À medida que a economia decola, Dongguan também atraiu trabalho do país, e a população permanente aumentou.Os dados mostram que, em 2000, a população permanente de Dongguan era de 6,4484 milhões.

O crescimento da população está fadado com o crescimento da demanda residencial.

Pico de subida de preço de três anos

Antes de 2002, o mercado imobiliário de Dongguan foi ocupado principalmente pelos quatro principais desenvolvedores do Citic Real Estate, Hongyuan Real Estate, Everbright Real Estate e New Century Real Estate. "Marketing de marca" entrou oficialmente em Dongguan, e o mercado imobiliário de Dongguan entrou em um novo estágio de desenvolvimento.

Da perspectiva do volume de transações, porque o quente e o frio no mercado imobiliário de Dongguan está intimamente relacionado ao mercado imobiliário Shenzhen.Em 2007, o mercado imobiliário Shenzhen aumentou em um nível alto e os riscos aumentaram. A primeira área de assinatura on -line residencial de Dongguan atingiu 617 Wan Square Medro.Em 2007, o preço médio de novas casas em Dongguan era de cerca de 5522 yuan/metro quadrado. jogos de sofá 2 e 3 lugares

Posteriormente, sob a influência da turbulência financeira em 2008, o mercado imobiliário de Dongguan entrou em uma calha. -Diminuição do ano de 42%.Nos anos seguintes, a área de assinatura de uma casa com os Dongguan se recuperou gradualmente.

2010 年 ， 受 应求 以及 高端 住宅 成交 突出 ， 东莞 房价 迎来 历史 上 第一 次 大幅 ， ， 合富辉煌 东莞 市场 数据 显示 显示 ， 2010 年 ， ， 东莞 手 住宅 供应 462 万 ， ， 签约 ， ， 东莞 一 手 住宅 供应 供应 供应 供应 万 万 ， ， 签约 442 平 一 一 住宅 住宅 供应 供应 供应 万 平 ， ， 签约 442 平O preço foi de 7429 yuan/quadrado, um aumento de 21,4%no ano de ano.

Em 2015, os preços da casa em Shenzhen ao lado dispararam, e a diferença de preço entre os preços da habitação em Wuanshen foi a maior Os clientes entraram no mercado imobiliário de Dongguan novamente.De acordo com os dados dos dados do Departamento de Pesquisa de Mercado de Dongguan, em 2015, a área de assinatura on-line da casa residencial em primeira mão em Dongguan atingiu 9.987 milhões de metros quadrados, um aumento de 76%ano a ano , a proporção da contribuição dos clientes Shenzhen para o mercado imobiliário de Dongguan foi de cerca de 4-5%.Este ano, o preço médio de novas casas em Dongguan foi de 9.797 yuan/metro quadrado.

Em 2016, a diferença de preço entre o preço da habitação de Wan -Shenzhen continuou a aumentar. no maior aumento histórico.Dados de Dongguan Hefu mostram que antes de 2015, os preços das casas de Dongguan aumentaram lentamente e a ascensão estava basicamente em 10%. , criando história, criando história.

No entanto, o aperto da política do mercado imobiliário foi seguido.Em outubro de 2016, a política de mercados de propriedades nas principais cidades em todo o país se esforçou bruscamente. Casas de uma forma em Dongguan caíram para mais de 5 milhões de metros quadrados.

Até abril, após o início da epidemia, eclodiu em 2020, sob o estímulo de moeda solta, o volume comercial do mercado imobiliário de Dongguan se recuperou novamente e os preços da casa inaugurou a terceira rodada.Os dados mostram que, em 2020, a área de assinatura da habitação comercial recém -construída em Dongguan era de 7,42 milhões de metros quadrados, uma nova alta em quatro anos.O fornecimento de casas residenciais em Dongguan e o preço aumentou significativamente para 24.227 yuan/metro quadrado, um aumento de 20%.

Em 2021, sob a orientação do tom total da "especulação não do proprietário", a política de regulamentação nacional do mercado imobiliário se apertou, e o mercado imobiliário de Dongguan também aumentou muitas vezes em restrições na compra e adiantamento. Novas moradias comerciais em Dongguan caíram para 5,05 milhões. jogos de sofá 2 e 3 lugares

Mudança de lógica de investimento

O mercado imobiliário de Dongguan se desenvolveu por mais de 20 anos, e o volume anual de transações aumentou de maneira diferente. 2021.Durante esse período, não há poucas pessoas que lucrem com a compra de imóveis.

Em 2015, Dongguan não se limitou à compra.Zhang Fan disse ao primeiro financeiro: "Naquela época, o imóvel de compra era porque a estação de sha Tin da intercalidade de tamanho profundo estava a apenas 300 metros de distância dos imóveis. Naquela época, o conceito da cidade profundo foi pensada "Songshan Lake, Humen, Chang'an, Houjie e outras áreas, mas em 2019, quando Zhang Fan queria comprar uma casa em Shenzhen e vendeu a casa em Dongguan, o preço total também aumentou cerca de 500.000 e, finalmente, mais de 1300 milhões o preço foi bem -sucedido.Os parentes de Zhang Fan também atiraram no setor imobiliário acima por mais de 1,3 milhão de yuans para substituí -lo em Shenzhen em 2018.

O mais mágico é que, quando Zhang fã comprou uma casa, ele disse que disse que não havia entrado na casa de comprar uma casa, recebendo uma casa em uma casa e não decorou a casa.

Antes, não havia muitas pessoas que compraram uma casa em Dongguan como o Zhang Fan.No entanto, à medida que o preço da sala subiu gradualmente para o fundo, os compradores que investiram no mercado imobiliário começaram a ser cautelosos.

Li Kui (pseudônimo), que está envolvido em vendas de imóveis em Dongguan há 6 anos, disse ao First Finance que a oportunidade de se levantar atrás do setor imobiliário não é muito. Uma casa.

Recentemente, em um grupo de compras do WeChat, onde está o repórter, um proprietário de Dongguan disse que tem quatro conjuntos de imóveis de Dongguan em suas mãos Yuan/metro quadrado, ele está pensando em vender três conjuntos, porque, em sua opinião, a longo prazo, vários imóveis em suas mãos ainda podem ter um potencial de apreciação relativamente pequeno, mas no curto prazo a probabilidade continuará a se apaixonar por vários anos.

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As preocupações dos proprietários da indústria de Dongguan acima mencionados não são irracionais, porque a partir dos dados atuais, o volume de negociação do mercado imobiliário de Dongguan ainda está em uma baixa histórica, e o segundo ciclo de deswlocular da mão aumentou.

Em 2022, o mercado imobiliário de Dongguan continuou a desaceleração em 2021.De acordo com as estatísticas do Hefu Research Institute, no primeiro trimestre de 2022, a recém -construída habitação comercial on -line de Dongguan assinou 4.934 unidades, um recorde baixo.No final de março de 2022, o ciclo esfoliante das casas comerciais recém -construídas em Dongguan foi de cerca de 18 meses, um aumento de 13 meses.Além disso, no primeiro trimestre, a segunda casa de Dongguan assinou as unidades de 1957, uma diminuição de 65%no ano -ano.

No final de abril, no caso de muitas cidades de todo o país, Dongguan também se juntou ao afrouxamento da política do mercado imobiliário.Em 29 de abril, a cidade de Dongguan fez ajustes nas qualificações da compra da casa.Ao mesmo tempo, o padrão de identificação é ajustado do "pagamento contínuo de mensalmente" a "pagamento cumulativo".

Meio mês depois, a política do mercado imobiliário de Dongguan foi afrouxada novamente.Em 14 de maio, os regulamentos de "Guan 7" emitidos pelo novo mercado imobiliário de Dongguan, para as famílias dos residentes que atendem à política nacional de fertilidade e têm dois filhos ou três filhos, você pode comprar um novo conjunto de moradias comerciais; Pedido de habitação de commodities verdes O empréstimo de previdência de habitação pode flutuar em 20%de acordo com as regras; anos se a habitação comercial obtiver a licença de direitos de propriedade por 2 anos.

Uma série de portfólio de políticas reduziu, sem dúvida, o limite para os compradores comprarem uma casa em Dongguan e também acelerou a mobilidade da propriedade.58 Zhang Bo, analista -chefe do Instituto de Pesquisa da Casa da Anju, disse à First Financial que a política de afrouxamento do mercado imobiliário trará um aumento no calor do mercado, e a sincronização também impulsionará o aumento do volume de transações.

Depois que o mercado imobiliário foi solto em maio, o volume comercial do mercado imobiliário de Dongguan começou a aumentar um pouco.No entanto, em comparação com o mesmo período em 2020, a área de transação de DongGuan com a segunda mão de alojamento diminuiu pelo menos 52,5%e 49,3%, respectivamente.Comparado aos dados históricos, o volume de negociação de primeira e segunda mão em Dongguan ainda é baixa.

Embora o lado das vendas não tenha melhorado significativamente, o número de moradias de segunda mão em Dongguan continuou a aumentar.De acordo com os dados da casa de Zhuge, em maio, o número de moradias de segunda mão em Dongguan foi de 58.000 unidades, um aumento de 1,5% -em -nojé, e o volume de listagem aumentou por quatro meses consecutivos.

De acordo com os dados fornecidos pela Zhuge achous Housing, as primeiras finanças calcula o ciclo de saída com a fórmula de "vendas médias de inventário nos quase 12 meses". Cerca de 26 meses, em 2021, em maio, cerca de 33 meses, em maio de 2022, o segundo ciclo de dewracação habitacional em Dongguan foi estendido para 41 meses.

Há um ditado comum no mercado: "A hora de cada mercado imobiliário está chegando, que é um bom momento para sacar". O mercado imobiliário pode precisar ser uma recuperação significativa.