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Autor: Wu Siyi ▪ Xu Yu

Os REITs de moradias de aluguel acessíveis (a seguir denominadas "Rental House") estão se tornando o "perfumado" no mercado de ofertas públicas.Após a entrada de fundos para o projeto REITS da primeira empresa imobiliária única e, após a escala de captação de recursos exceder 120 bilhões de yuan, a camada regulatória estabeleceu as notícias de que o mercado de aluguel de REITs é estabelecido e foi estabelecido, e ele foi estabelecido, e ele foi estabelecido, e ele foi estabelecido, e ele foi estabelecido, e ele foi estabelecido, e ele foi estabelecido, e ele foi estabelecido, e ele foi estabelecido, e ele foi estabelecido, e ele foi estabelecido, e ele tem o seu Mais uma vez empurrou as emoções do mercado.

Recentemente, o CSRC emitiu um "pacote de presentes de políticas" para apoiar o mercado imobiliário e lançou 5 medidas para ajustar e otimizar o financiamento de patrimônio líquido. jogo do bicho apostar

"Depois que a nova política do New Deal é desembarcada, espera -se que o escopo dos ativos subjacentes dos REITs REITs seja expandido. Participar da distribuição de REITs de infraestrutura imobiliária pode obter mais suporte de apoio na fusão da frente. jogo do bicho apostar

Jin Wenxi acredita que, no mercado de REITs de ofertas públicas, o nível de projetos habitacionais alugados é limitado, mas arriscado.No curto período do meio, a casa de aluguel ainda terá recursos escassos de alta qualidade.

Zhang Yu, analista -chefe do Departamento de Pesquisa da CICC Research, disse ao primeiro repórter financeiro que os requisitos atuais para os ativos subjacentes do mercado de REITs geralmente esperam ser "ativos de alta qualidade", o que significa que os direitos primitivos que precisam de reputação Precisa ser respeitável que o sujeito possa gerenciar ativamente os ativos e pode gerar distribuição de caixa contínua e estável.

O monitoramento mostra que, em 29 de novembro, o aumento cumulativo dos REITs de aluguel de três suportados tem sido de cerca de 22%desde o seu lançamento; , embora o preço dos REITs tenha sido ajustado, mas o preço dos REITs foi ajustado, mas, embora o preço dos REITs tenha sido ajustado, mas, embora o preço dos REITs tenha sido ajustado, ele foi ajustado, mas foi ajustado, Mas, embora o preço dos REITs tenha sido ajustado, ele foi ajustado, mas foi ajustado.Vale a pena notar que, após as cinco medidas de otimização acima para o CSRC, os três REITs de moradias alugadas no dia 29 pararam de cair.

Aluguel REITs REITs de expansão Velocidade de velocidade

Com base nas cinco medidas anunciadas pelo CSRC, a fim de desempenhar ainda mais o papel dos REITs para revitalizar as empresas habitacionais, ele aumentará seu trabalho em conjunto com as partes relevantes, promoverá a normalização da moradia de aluguel acessível e se esforçará para construir a "alojamento de aluguel setor "no mercado do REITs. EssenceIncentive as empresas imobiliárias de alta qualidade a confiar em armazenamento e logística elegíveis, parques industriais e outros ativos para emitir REITs de infraestrutura ou expandir os ativos como uma infraestrutura listada REITs.

Em 23 de novembro, o Banco Central e a Comissão de Supervisão e Administração do Banco da China, sobre o aviso de fazer um bom trabalho com o apoio financeiro atual do mercado imobiliário, aumentando o apoio ao Finanças de Leasing de Habitação, também mencionou que "constantemente Promoção de fundos fiduciários de investimento imobiliário (promovendo constantemente o piloto de fundos de confiança do investimento imobiliário (REITS) ".

"Sob a orientação da política, o fornecimento de produtos REITS deve ser expandido ainda mais". Espera -se que seja mais acelerado. Dos ativos subjacentes dos REITs, espera -se que os REITs sejam ampliados.

A partir de agora, na infraestrutura de REITs que foram listados e listados, existem 4 REITs de imóveis de aluguel acessíveis.Entre eles, existem três ordens de REITs, que foram listados no mercado, a saber, Shenzhen Anju Reit, Xiamen Anju Reit e Jingbao Reit.O primeiro projeto de mercado imobiliário arrendado envolvido em empresas habitacionais -Recursos da China tem REITs de ninhos.

A China Merchants Securities acredita que, atualmente, o número de produtos no "setor habitacional de aluguel" ainda é relativamente pequeno.Depois que as "três setas" que novas políticas foram aterradas, em termos de oferta pública de REITs de empresas relacionadas à habitação, o "setor de aluguel de aluguel" e "distribuição normalizada" são o foco. que é propício a relacionados relacionados relacionados relacionados relacionados.

"A maior parte do patrimônio original das ofertas públicas existentes ainda são empresas não desenvolvidas, e apenas algumas empresas como os comerciantes da China Shekou e China Resources teram que as terras se reuniram com sucesso. No contexto de" emissão normalizada "mais empresas envolvendo negócios de desenvolvimento e Os ativos habitacionais de aluguel podem revitalizar os ativos de ações através da emissão de fundos públicos de aluguel acessíveis.

Espera -se que Zhang Yu afirmou que, com mais entidades de mercado, como empresas de habitação privada, espera -se que a diversificação dos ativos de moradia de proteção de aluguel seja aberta. Sistema de construção habitacional local.

Os ativos dos desenvolvedores podem ser relativamente mais orientados para o mercado em termos de preços de aluguel. do desenvolvedor, seja o desenvolvimento da terra baseado em R4, com base na reconstrução de terras comerciais/industriais, com base na construção de terras residenciais, teoricamente pode entrar no sistema de distribuição, e a tolerância à listagem pode aumentar.

Da perspectiva da distribuição da cidade dos ativos subjacentes do projeto, durante o período "Décimo Quarto do Cinco anos", as cidades da primeira e segunda -como o principal corpo de preparações para moradias de aluguel e seus planos de adicionar Um grande número de aluguéis e o nível de aluguel e a taxa de arrendamento são mais consideráveis.No entanto, da perspectiva das quatro ofertas públicas emitidas de moradias de aluguel, os episódios 3/4 estão concentrados nas cidades da primeira vez.

No entanto, em cidades recentes como Qingdao, Tianjin e Xi'an, o piloto de REITs fez progresso.

Em 25 de novembro, sobre a plataforma de serviço público de licitação e licitação chinês, Xi'an High -Tech Zone Security Housing Investment Construction and Development Co., Ltd. Emitiu o "Fundo Público Recunda o Gerente de Fundo Público e o Suporte de Ativos para o Projeto de Seleção de Planos Especiais. Anúncio ". Os ativos de leasing são declarados e emitidos por ofertas públicas como ativos -alvo.Semelhante à oferta pública de aluguel emitida anteriormente, o projeto opera por mais de 3 anos e as condições operacionais estão em boas condições de operação. Ano, a taxa de aluguel foi de cerca de 97%.

Anteriormente, o projeto de aluguel de seguros habitacionais Qingdao foi concluído em setembro deste ano.

A taxa de divisão de caixa é baixa, por que os investidores favorecem jogo do bicho apostar

A taxa de distribuição de fluxo de caixa é um fator -chave que afeta os retornos dos investidores.No entanto, a oferta pública REITs, que atraiu fundos para os fundos do primeiro e secundário do mercado, não tem alto fluxo de caixa.

Uma pessoa no setor imobiliário apresentou a primeira economia e a economia que, para os investidores em REITs de infraestrutura, o impacto do valor líquido da participação do fundo após a lista de REITs não foi considerado.Sem considerar a alavancagem, o valor aumentado dos REITs determinado pela investigação se refere principalmente ao valor da avaliação dos ativos de infraestrutura. jogo do bicho apostar

"De acordo com as instruções de recrutamento, a China Resources possui os valores de cálculo de 2022 (anualização) do Nest REIT e os valores de medição das taxas de distribuição líquida de fluxo de caixa em 2023, respectivamente, 4,29%e 4,36%. O 2022 (anualização) de Pequim afetam o REIT da habitação e as taxas de distribuição de caixa líquidas em 2023 foram de 4,24%e 4,25%, 4,27%e 4,28%, 4,29%e 4,36%. 'Projeto de infraestrutura de que a taxa de distribuição líquida de fluxo de caixa nos próximos três anos não é inferior a 4%' em princípio.

Na sua opinião, o principal motivo da distribuição de REITs para alugar uma casa é o atributo de garantia das casas de aluguel.Receita de distribuição de REITs de aluguel vem principalmente da receita de aluguel e da receita de valor do projeto. A renda de aluguel de garantia é relativamente limitada, isso afetará a taxa de distribuição de fluxo de caixa arrendada REITs.

No entanto, mesmo que a parte inferior seja emitida, uma vez que os produtos REITs financiados pela Protection House são lançados, eles ainda são amplamente observados.Tomando a China Resources Nest REIT, que foi oficialmente lançada há meio mês, atraiu mais de 120 bilhões de Yuan de fundos para comprá -lo em dois dias.

Xu Yuejin acredita que a principal razão por trás disso é que, em geral, a Oferta Pública da Casa de Aluguel REITs é um produto financeiro que possui um nível limitado de renda, mas tem um estábulo de longo prazo relativamente estável.

"A residência de aluguel é uma habitação acessível para a construção do governo ou aumentada de acordo com os padrões. A fonte de inquilinos é relativamente estável, a taxa de aluguel é relativamente alta e a receita operacional do projeto é relativamente estável e há uma garantia" Yuejin disse.

Ele disse que, depois que o CSRC lançou as cinco medidas de otimização acima mencionadas, espera -se que o sistema de suporte relacionado à expansão e tributação dos REITs devam melhorar ainda mais.À medida que mais entidades orientadas para o mercado participam do mercado de REITs, espera -se que a demanda receba atenção contínua dos investidores.

Precisa evitar dois riscos

Deve -se notar que o preço dos REITs para a proteção de aluguel retornou a uma certa quantidade de REITs.

Zhang Yu acredita que isso é acompanhado principalmente pelo recente ajuste geral de avaliação do mercado de REITs. óbvio.Do ponto de vista da liquidez e da perspectiva da taxa de transição, Zhang Yu não achou que ele era significativamente maior do que outros produtos de direitos de propriedade.

"No nível técnico, a âncora de preços de REITs é definida na avaliação do valor justo dos ativos. A avaliação do valor justo dos ativos da propriedade envolve o conceito de taxa de limite, ou seja, a razão do lucro líquido para o valor do ativo. Isso é também o mercado internacional e doméstico. 4,5%a 5%. .

No entanto, ainda existem riscos que precisam ser precauções.

Zhang Yu acredita.Existem dois níveis principais de fatores de risco nos REITs da moradia de aluguel: "O primeiro é riscos de mercado, o que requer atenção às mudanças no rendimento do mercado de títulos, que está relacionado à taxa de crescimento macroeconômico da China e à potencial inflação. É o O crescimento potencial do aluguel e a taxa de aluguel é relativamente cheia. A taxa de aluguel.

O Centro de Avaliação de Fundo de Consultoria de Investimentos Tianxiang declarou que o prêmio em grande escala do mercado secundário pode trazer grandes flutuações nos preços, e as flutuações de preços podem facilmente causar transações irracionais e também trazer riscos aos investidores.

Zhang Yu acredita que mais cidades participarão ainda mais do lançamento de REITs no futuro. mercado.

"Não há razão para interferir na emissão dos REITs no nível urbano. O estabelecimento de REITs é principalmente da entidade empreendedora da empresa, e nosso entendimento é que, no futuro, mais cidades criarão cada vez mais questões de produto REITs com mais rico Categorias. Os retornos razoáveis ​​dos investidores.